2019年，資管行業(yè)直面靈魂拷問：房地產是否還值得投資?如何在合規(guī)的前提下實現房地產金融資產配置，制勝不動產股權投資新時代，構建行業(yè)新生態(tài)?
7月20日，在21世紀經濟報道主辦的“2019中國資產管理論壇”之“不動產基金主題論壇”上，來自銀行、地產、私募和法律界的專業(yè)人士齊聚一堂，共話不動產股權投資時代的地產投融資新變。
商業(yè)地產價值凸顯
“未來十年或者若干年，對于富裕階層或高凈值客戶來說，配置房子不一定是特別優(yōu)選，反而有一定風險，因為在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地產流動性可能會下降。”光大銀行資產管理部副總經理酈明表示，未來消費群體是剛需的老百姓，財富管理層面匯聚資金后，目標是讓這個行業(yè)更加有效益。
興業(yè)銀行私人銀行部投資管理處處長陳華指出，私人銀行客戶目前更傾向于用理財產品的方式實現房地產資產的配置，興業(yè)近期也在籌備多只房地產基金的推出。
高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉認為，不動產領域未來的投資可能更加關注杠桿水平，安全性和資產的流動性。未來的新風向可能是商業(yè)地產，因其相對而言估值客觀。“如果商業(yè)地產能夠跟金融有一個充分的結合，前面沒有趕上住宅黃金二十年，后面還有商業(yè)地產黃金十年。”
旭輝領寓副總裁兼投資發(fā)展中心總經理莫沸也很認同商業(yè)地產的價值。他舉例稱，在美國住宅的開發(fā)商目前占5%左右，商業(yè)占到百分之十幾，長租公寓占8%。在大型家族辦公室和私募基金里，住宅以外的不動產資產是非常多的。因為整體抗經濟周期能力比較強，收益相對比較穩(wěn)定，即便是在2008年的周期下，長租公寓整體還能保持3%的增長。“目前中國不動產配置仍是住宅為主，未來住宅以外商業(yè)地產的配置，會成為高凈值人群或普通老百姓配置的主要結構。”
在監(jiān)管方面，北京初亭律師事務所合伙人律師王曉明指出，資管新規(guī)之后無論是管理人登記還是私募產品登記，募集行為、投資者適當性監(jiān)管以及事后監(jiān)管都開始趨嚴，資管領域轉型期間的監(jiān)管環(huán)境會維持一段時間，但目前對于不動產私募股權基金的監(jiān)管仍較為寬松。
上海愛建信托總經理吳文新表示，從海外投資者的角度看，中國是新興經濟體中最有生機和活力的。通過城市幾十年的發(fā)展，相當多的物業(yè)存在改造空間，通過改造找到恰當的價值，或者恰當的地位，能讓它煥發(fā)新生。“長三角一體化以后，城市之間的定位是有差異的，比如上海辦公樓的價值長期來看是被低估的，所以價值還是存在的。”
股權項目成“新寵”
日前，房地產前端融資被嚴控，銀行和信托在投資時會有疑慮嗎?
浦發(fā)銀行資產管理部副總經理張文橋表示，“房住不炒”的政策短期內很難發(fā)生根本變化，對于金融機構原有在不動產領域的一些業(yè)務造成了較大沖擊。在資管新政后，銀行粗放的房地產業(yè)務難以為繼。但成立理財子公司之后，可以進行人員擴充，未來的工作會更加精細化、專業(yè)化，參與不動產領域的投資方式也會發(fā)生變化，中長期局面會好轉。
具體來說，銀行客戶可通過兩種模式參與，一是直接參與，二是通過產品間接參與，比如大類資產配置型的產品中，有部分資產來源于不動產，與其他的資產進行對沖風險。
酈明透露，之前光大銀行資管部合作的一些股權房地產基金回報率豐厚，有的回報率達到兩位數，結構化房地產基金往往回報率高于開發(fā)貸3-5個百分點，類資產證券化項目也比開發(fā)貸高1-2個百分點。不過投資股權風險是最大的，這凸顯了風險與收益匹配的原則。
陳華指出，目前商業(yè)銀行的私人銀行都在做房地產股權轉型，預計下半年債權類房地產信托代銷適當減少，股權類業(yè)務增多。
吳文新表示，非標債權弱化反而有利于轉型，當下比較好的結合點是夾層基金，也比較受到銀行的歡迎，未來更看重合作方的操盤能力。
王曉明認為，做股權項目要摒棄之前的“明股實債”，把自己定位成股東，取得表決權，參與公司管理，根據公司的運營水平進行分紅等。
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